危老重建注意事項:與建商「合建」比例如何分配才算合理 | 建築師資訊網
![危老重建注意事項:與建商「合建」比例如何分配才算合理](https://i.imgur.com/HN4GFva.jpg)
2022年1月16日—危老重建注意事項:與建商「合建」比例如何分配才算合理...「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例)106年5月10日公布施行,依條例規定 ...
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「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例) 106年5月10日公布施行,依條例規定逐年遞減之時程獎勵今年(111年)5月12日起將調降至4%,預計至114年5月11日時程獎勵將完全歸零,且依危老條例規定,只有條例施行後五年內申請之重建計畫得依規定減免稅捐,也就是說房屋稅及地價稅的減徵優惠只到今年111年前就結束了,因此建議有意願參與危老重建的地主可把握時間申請,選擇最適合自己的重建方式及信譽優良廠商,讓重建流程能夠快速且順利完成。
進行重建時須了解許多建築與地政、稅務等相關專業知識,地主可以考慮以「委建」或「全案管理」的方式,慎選專業顧問團隊如都更顧問公司、建築經理公司作為代理實施者共同合作完成重建,創造最大的利潤。
「委建」或「全案管理」的風險與優勢:
「全案管理」初期起造人通常為地主本人,經過信託後一般變更為建經公司,重建完成後再變更為地主;而「委建」的起造人為其他第三人,若未來房屋面臨問題,則負擔責任風險的在於起造人身上。
上述兩種方案最後負擔之成本及銷售壓力還是回歸地主本身,但相對的,所有權益價值提升也還是在地主本身。
雖然政府提供了容積獎勵[1]誘因,但蓋房子所需建築成本動輒百萬、千萬甚至上億,部分地主因自有資金不足,轉而透過與建商[2]合建的方式達成舊屋換新屋,改善居住生活品質並享受改建後的增值利益,而所謂的「合建」,即是指土地所有權人提供土地,建商則提供興建資金和專業技術,雙方簽訂合建契約來共同合作興建新房屋。
公平合理的「合建比例」
地主一般會選擇與建商合建,通常是因為改建需要花錢,希望在不出錢的情況下可以分回原使用室內面積之新建物[3],而合建比例係指將可銷售之房地扣除建築興建費用中的營造費用、建材設備、設計規劃與管銷費用等總成本計算後之結果。其中成本最主要就是建築興建費用,包含鋼筋、水泥、機電工程等相關費用,而建築興建費用又會依各區房價、建築工法而有所差異,所以新建物規劃設計、建築工法與建材設備則是攸關建築成本高低的關鍵因素。
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